Baugeld Tipp der Woche: Rentables Haus – der Wert einer Immobilie
von Marcus Rex, Gründer und Vorstand BS Baugeld Spezialisten AG
Großartiges Haus, Topzustand: Die Immobilie gilt als wertbeständige Geldanlage. Aber bei der Immobilienbewertung sprechen harte Fakten – und so manche Traumvorstellung muss danach korrigiert werden.
Die Lage, die Lage, die Lage – ein alter Maklerspruch besagt, dass dies die drei wesentlichen Faktoren für den Wert einer Immobilie darstellen. Diese Erfahrung hat auch ihre Berechtigung, wenn auch eine schlechte Gebäudesubstanz den Wert einer Immobilie massiv nach unten schrauben kann – und für den Käufer hohe Modernisierungsrisiken birgt.
Formell: Wert einer Immobilie berechnen
Die Grundlagen der Immobilienbewertung regelt in Deutschland die Verordnung mit der Abkürzung ImmoWertV, die sich auch im freien Immobilienmarkt als Standard durchgesetzt hat. Demnach werden vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilien im sogenannten Sachwertverfahren und vermietete Immobilien im sogenannten Ertragswertverfahren begutachtet: „Der Immobiliengutachter bringt immer auch seine persönliche Markt- und Sachkenntnis ein“, beschreibt Marcus Rex, Vorstand des Baugeldvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG, „deshalb ist auch das Gutachten an sich eine interessante Lektüre.“ Und gleichzeitig ein erster Anhaltspunkt dafür, ob der Verkäufer einen halbwegs fairen Preis verlangt.
Baugeld Spezialisten-Tipp
„Wenn zwei Freunde sagen, dass die Substanz super sei, dann sollte der Hauskäufer diese Aussagen sehr kritisch hinterfragen“, beschreibt Rex. Denn bei der Begutachtung einer Immobilie verhält es sich ähnlich, wie beim Fußball: Jeder, der einmal eine Immobilie erworben hat, meint, er hätte mehr Ahnung als der Trainer – und den Rat von Hobbyexperten diskutiert man viel und gerne am Stammtisch. „Dadurch wird leider ein solches ‚Expertenurteil‘ nicht richtiger“, warnt Rex ausdrücklich. Denn die Gebäudesubstanz kann nur jemand wirklich gut bewerten, der hier auch Substanz hat, sprich: ein spezialisierter Bausachverständiger. Der kostet Geld, aber die Leistung schützt dann auch vor hohen Kosten, denn eine nicht beachtete Modernisierungsnotwendigkeit verschlingt schnell viel Geld.
Die Zeiten bleiben turbulent: Aktuell beschäftigt wieder mal der Euro-Rettungsschirm die Gemüter. Von der Finanzierungsseite her sind für Modernisierungsvorhaben die Zeiten aber immer noch gut: Die Zinsen sind weiterhin auf niedrigem Niveau, wenn auch mit einem weiteren Anstieg zu rechnen ist.
Kurz erklärt: Was ist eigentlich die ImmoWertV?
Die ImmoWertV hat im Jahr 2008 seine Vorgänger abgelöst. Sie ist neben der WertR (WertRichtlinie) die formale Grundlage für die Immobilienbewertung der Gutachterausschüsse – und hat sich entsprechend auch in der freien Immobilienwirtschaft als Standard durchgesetzt. Sehr grob zusammengefasst regelt sie unter anderem, dass die Hauptbewertungsgröße bei einer selbstgenutzten Immobilie die bereinigten Neubaukosten (Sachwertverfahren) und bei einer vermieteten Immobilie die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete ist (Ertragswertverfahren). Daneben existiert noch das Vergleichswertverfahren, welches vor allem bei Baugrundstücken sowie Eigentumswohnungen Anwendung findet.
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